SCPI Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) : un TOF en hausse de 2,3 points au 2ème semestre 2023

SCPI Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) : un TOF en hausse de 2,3 points au 2ème semestre 2023

La SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM a connu une année 2023 contrastée, affectée – comme la plupart des SCPI spécialisées en immobilier de bureaux – par la hausse des taux d’intérêt et la baisse de valorisation de ses actifs. Le 27 juillet 2023, le prix de part a été revu de 205 à 170 euros, faisant suite à une demande de mise à jour des expertises immobilières adressée à l’ensemble des sociétés de gestion par le régulateur. Si la distribution 2023 d’Accimmo Pierre s’est inscrite en légère baisse en 2023 par rapport à 2022 – 7,2 euros par part contre 7,8 euros – son taux d’occupation financier s’est en revanche amélioré sur la 2ème partie de l’année à 92,91%, contre 90,6% sur S1 2023. La diversification sectorielle amorcée par Accimmo Pierre en 2022 a continué d’être implémentée en 2023 avec trois acquisitions réalisées dans les secteurs de la logistique, du commerce et de l’hôtellerie.

Une distribution et un prix de part en baisse

L’année 2023 aura été celle du retournement de cycle immobilier en raison de la forte hausse des taux d’intérêt enclenchée par la BCE à partir de juillet 2022. La conséquence sur les SCPI a été une baisse des prix de parts pour une vingtaine de véhicules à partir du mois de juillet 2023 et un ralentissement de la collecte . Pour Accimmo Pierre , une des principales SCPI du marché spécialisée sur l’immobilier de bureaux (68,6% du patrimoine en valeur au 31/12/2023) avec une capitalisation supérieure à 3 milliards d'euros, le verdict a été annoncé par BNP Paribas REIM dès le 27 juillet avec une baisse du prix de souscription de 17,07% , passage de 205 à 170 euros par part.

Avec Amundi Immobilier, il s'agissait d’une des premières sociétés de gestion à initier ce mouvement de baisse des prix , suite à la demande de l’Autorité des Marchés Financiers de refaire les expertises à mi-année pour tenir compte des nouvelles conditions de marché. Parallèlement à cette révision du prix de part, Accimmo Pierre a versé un dividende brut moins élevé qu’en 2022 (7,2 euros contre 7,8 euros), ce qui a abouti à un taux de distribution (TD) de 3,51% en 2023, après 3,80% en 2022, un niveau sensiblement inférieur à la moyenne du marché calculée par l’ASPIM : 4,52% en 2023.

Des indicateurs locatifs en nette amélioration au 2ème semestre

Si Accimmo Pierre s’est retrouvée à la peine en terme de performance globale en 2023, sa situation locative est en revanche plutôt flatteuse et en nette amélioration sur la fin de l’année . En effet, son taux d’occupation financier (TOF) est passé de 90,6% au 1er semestre 2023 à 92,9% au S2, soit +2,3 points.

Outre une évolution positive du TOF « brut » de l’ordre de 60 points de base, on notera également une réduction de la quote-part des « locaux disponibles à la location » par le biais d’une augmentation des surfaces en cours de restructuration.

Il est en effet primordial pour une SCPI comme Accimmo Pierre de pouvoir améliorer le potentiel locatif des immeubles dans un contexte où la recherche de centralité et de services est devenue l’alpha et l’omega des utilisateurs de surfaces tertiaires. Les travaux de restructuration permettent de lutter efficacement contre l’obsolescence des actifs et de les verdir dans le cadre de la loi Résilience et Climat .

La diversification sectorielle d’Accimmo Pierre se poursuit à marche forcée

D'autre part, BNP Paribas REIM s’efforce depuis 2022 de diluer la quote-part de bureaux dans le patrimoine d’Accimmo Pierre en réalisant des investissements de diversification dans l’hôtellerie, le commerce et les actifs de santé :

• Club Med de l’Alpe d’Huez acquis pour 126 millions d'euros acte en main (AEM) en mars 2022 ;
• Portefeuille Olympe de 17 magasins Decathlon pour 166 millions d'euros AEM en avril 2022 ;
• Retail parks franciliens de Gennevilliers (« Enox ») et Bucheley pour respectivement 76 et 106 millions d'euros AEM en juillet et septembre 2022 ;
• Portefeuille de 23 établissements de santé via une participation dans le fonds Healthcare Property Fund 2 pour 120 millions d'euros en octobre 2022.

Cette stratégie s’est prolongée à moindre allure en 2023 – la collecte ne permettant plus le même rythme d’investissements – avec :

• l’acquisition au 1er semestre du portefeuille de parcs d’activité logistique Oryz’on dans les agglomérations de Paris, Reims et Chartres ;
• puis au 2ème semestre par l’achat en VEFA du Retail Park « Enox 2 » à Gennevilliers (92) pour 8 millions d'euros ;
• et le projet hôtelier « Le Village des Rosiers » à Saint-Ouen (93) négocié pour un montant proche de 29 millions d'euros.

Ce dernier actif devant être livré au 1er semestre 2026.